Nueva ley hipotecaria: principales cambios

Desde el pasado 16 de junio se encuentra en vigor la nueva ley hipotecaria o, siendo más exactos, la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La cual se puede consultar directamente en el BOE. Si bien hay condiciones que aplicarán a cualquier hipoteca, fuese ésta firmada antes de que la ley se hiciese efectiva o después, son muchas las que no tienen retroactividad y aplicarán tan solo a los que firmen o hayan firmado su crédito a partir de esa segunda quincena de junio. A continuación explicamos los principales cambios que esta nueva legislación supone para quien quiera firmar, o quien tenga ya, una hipoteca a su nombre.

Reparto de los gastos

Quizá lo que más relevancia ha tenido respecto a esta nueva ley ha sido el nuevo reparto de los gastos que antes recaían casi exclusivamente en el consumidor. Así, merced a la nueva regulación los gastos se reparten de la siguiente manera:

  • A cargo del banco: los trabajos de gestoría, registro, notaría, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, evidentemente, su copia de la escritura. En el mismo sentido, si se produjese una subrogación de acreedor para trasladar un crédito de un banco a otro, será el nuevo banco el que deberá compensar al antiguo con los gastos de constitución que correspondan.
  • A cargo del cliente: serán responsabilidad de los consumidores los gastos de tasación del inmueble y su copia de la escritura.

Mayor transparencia en la información recibida

A partir de la nueva ley el banco estará obligado a entregar a cliente dos documentos oficiales, que además serán vinculantes, en sustitución del FIPER (Ficha Informativa Personalizada), el cual era mucho más simple y parco en información:

  • FEIN  (Ficha Europea de Información Normalizada): detalla de manera clara y comprensible las condiciones financieras del crédito hipotecario y ha de ser facilitada, y tenida en cuenta de manera vinculante, como mínimo 10 días antes de la firma del contrato. En caso contrario la hipoteca se puede declarar nula.
  • FiAE (Ficha de Advertencias): en ella se explican las principales cláusulas y elementos de la hipoteca, se detalla una copia del contrato y, en caso de tratarse de una hipoteca variable, se aporta un documento en el que se establecen las cuotas que habría que pagar en los posibles escenarios que se pueden plantear.

Mayor control por parte de notarios y registradores

Será obligatoria una primera reunión con un notario, que será elegido por el cliente, para realizar un test de solvencia tanto a los titulares de la hipoteca como a los avalistas. El notario tendrá además que certificar que todos están informados por parte de la entidad de las condiciones del préstamo y han recibido la documentación pertinente. Esta reunión tendrá que tener lugar dentro de los 10 días previos a la firma del contrato y será gratuita, Además, el banco tendrá que facilitar a la notaría, vía telemática, los siguientes documentos:

  • Proyecto de contrato del préstamo
  • FEIN
  • FiAE
  • Simulación de las cuotas periódicas
  • Documento que especifique los gastos asociados a la escritura pública del crédito

Tanto notarios como registradores estarán obligados a no escriturar las cláusulas que se consideren abusivas que, en cualquier caso, siempre que incumplan la normativa podrán ser declaradas nulas de pleno derecho sin plazo de prescripción para ello. Para cualquier resolución de litigios se creará además una nueva entidad que será la encargada de resolver cualquier queja o reclamación relacionada con el crédito hipotecario. Sin embargo, hasta la creación de dicha entidad este arbitraje correrá a cargo del Servicio de Reclamaciones del Banco de España

Abaratamiento de la amortización

A partir de ahora la comisión por amortización anticipada que normalmente cobra el banco sólo puede hacerse efectiva si se le genera una pérdida financiera. Y en ese caso, además, se abarataría respecto a las condiciones previas a la ley. En hipotecas variables, así, en función del contrato la comisión máxima podrá ser o del 0,25% durante los 3 primeros años o del 0,15% durante los 5 primeros años, a partir de ese límite la comisión será del 0%. En hipotecas a plazo fijo, la compensación será del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% durante el resto del plazo.

Facilidades para la subrogación y cambio a tipo fijo

A la habitual y tradicional apuesta por las hipotecas de tipo variable se le intenta, con esta ley, poner algo de coto facilitando y abaratando el paso a fijo. Las condiciones que aplicarán en dicho cambio serán más ventajosas para el cliente, pudiéndose realizar mediante un pacto con la propia entidad (conocido como novación) o mediante una subrogación de acreedor, siendo la comisión máxima a cobrar de un 0,15% únicamente en caso de que el cambio se produjese durante los tres primeros años. En lo referente a subrogación, es decir, el cambio del préstamos a otro banco, se aumenta la libertad del cliente. Con anterioridad a la ley, en caso de que la entidad vigente igualase o mejorase la oferta de la otra entidad, el cliente estaba obligado a permanecer en su banco. Ahora es el propio cliente el que decidirá si quiere aceptar dicha contraoferta o cambiarse al nuevo banco.

Medidas más restrictivas frente al embargo

La regulación de la cláusula de vencimiento anticipado se ha endurecido respecto a lo que aplicaba anteriormente. A partir de ahora, para poder ejecutar, o solicitar al juzgado al menos, el embargo de la vivienda el banco deberá esperar a que la demora supere el 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas. Esto en caso de encontrarnos en la primera mitad del plazo, en caso de haberla superado el porcentaje mínimo para ejecutar la cláusula subirá hasta el 7% y la demora en mensualidades será de 15. Siendo además el interés máximo de demora que puede reclamar el banco de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.

Limitación de ventas vinculadas

Se define que los clientes no estarán obligados a la contratación de productos vinculados para firmar la hipoteca. Esto quiere decir que no será necesario suscribir con la propia entidad el seguro hipotecario, tarjetas de crédito, cuentas específicas, planes de pensiones y demás productos similares. Sí podrá exigir el banco la contratación de seguros de daños o de protección de pagos, si bien no podrá imponer la contratación de estos a través de la propia entidad sino que el cliente tendrá libertad para contratarlo con quien estime. Sí que se da la posibilidad a los bancos para que reduzcan el interés de la propia hipoteca si se contratan ciertos servicios, si bien deberán ser transparentes a la hora de ofertar esta reducción presentando al cliente sendas ofertas, una sin bonificar y la otra con la bonificación aplicada.

Sin cláusula suelo

Se eliminan de facto las cláusulas suelo ya que de manera específica se prohíbe que los bancos establezcan un interés mínimo para las hipotecas variables. Se establece por defecto, eso sí, un tipo mínimo del 0% para todos los los préstamos hipotecarios. Ahora bien, se les prohíbe a los bancos considerar el euríbor al 0% cuando éste cotice negativo.

Regulación de las hipotecas multidivisa

Uno de los mayores quebraderos de cabeza de los consumidores y reguladores han sido precisamente este tipo de hipotecas que, como su propio nombre indica, se caracterizan por estar concedidas en monedas distintas al euro. Así, se aboga de nuevo por la transparencia y por facilitar las tramitaciones del cliente. El titular podrá, en ese sentido, convertir la hipoteca a euros en el  momento que desee. Tendrá además que estar informado, de manera periódica, por parte del banco del posible aumento de la deuda debido a las fluctuaciones del valor de la divisa en la que esté contemplada la hipoteca. De hecho, el contrato podría considerarse nulo en caso de que la entidad no cumpliese alguna de las exigencias y el cliente pasaría a considerar todo el préstamo como si estuviese en euros desde el primer día, dando lugar a la compensación del capital que corresponda.

Regulación de los brokers financieros

Intermediarios y prestamistas financieros habrán de estar inscritos en un registro que gestionarán el Banco de España a nivel nacional y las Comunidades Autónomas a nivel regional, organismos ambos encargados del control de las agencias de intermediación. En dicho registro se establecerá que los intermediarios no tengan antecedentes delictivos ni hayan sido declarados en concurso, ya que de manera contraria no estarán, según la ley, capacitados para desempeñar su labor en España. Por otra parte, su comisión será contemplada dentro del cálculo del TAE de la hipoteca, no de manera paralela como sucedía hasta ahora en muchos casos.

¿Tiene retroactividad?

Si bien es cierto que las nuevas condiciones que marca la ley no tienen por lo general un carácter retroactivo, sí que hay ciertas obligaciones que habrán de derivarse por parte de los bancos de la nueva normativa. En ese sentido, la conversión de la hipoteca de tipo variable a tipo fijo si el cliente lo desea y las nuevas condiciones de ejecución de un embargo por impago serán también de obligado cumplimiento en los contratos anteriores al 16 de junio de 2019.

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