Consejos para elegir la mejor parcela: cédula urbanística

Aquí van unos consejos prácticos para elegir la mejor parcela para construir nuestra casa. Hay muchos aspectos a tener en cuenta, hoy nos centraremos en la ficha o cédula urbanística.
A la hora de elegir un terreno debemos tener muy en cuenta la normativa urbanística, esta va a condicionar mucho el diseño. Cada terreno tiene su ficha o cédula urbanística, que es un resumen de la normativa urbanística basado en la calificación de la zona. Habría que preguntar al vendedor en una primera instancia y si no la tiene, cualquiera puede solicitarla en el ayuntamiento.

El coste de este trámite varía según el ayuntamiento, en el caso de Madrid, para 2012 son 85,55€. El coste medio va de los 30 a 150€ y pueden tardar entre 2 semanas hasta 6 meses. Otra opción sería hablar con el técnico del ayuntamiento y preguntarle los datos más importantes para despejar algunas dudas.
Este documento tiene valor legal, va sellado por el ayuntamiento y con él podemos empezar con el proyecto.

Hay dos valores muy importantes, la ocupación y sobre todo la edificabilidad.
La ocupación es la superficie de terreno que ocupamos con la casa, incluido los porches (no las terrazas). En algunos ayuntamientos contabilizan la piscina. Este dato es más importante que la edificabilidad cuando construimos la vivienda en una sola planta. La ocupación suele ser algo superior a la edificabilidad.
La edificabilidad son los metros máximos de casa que podemos construir, aquí el porche contabiliza (normalmente) al 50%.
Un ejemplo, tenemos una parcela de 701m2 con una edificabilidad de 240m2 y una ocupación de 245m2. Aquí podríamos construir una casa en una planta de 240m2 más 5m2 de porche o construir una casa de 230m2 de casa en dos plantas, más un porche 20m2.

No hay reglas generales, según el terreno se podrá construir más o menos metros. En algunas zonas no permiten construir en una parcela inferior a 1000m2 y en otras son 300m2. Normalmente, a más metros de parcela menos porcentaje de ocupación y viceversa. Algunos ejemplos:

  • Parcela de 1000m2: de un 15 a un 30% de edificabilidad
  • Parcela de 700m2: de un 35 a un 45% de edificabilidad
  • Parcela de 500m2: de un 40 a un 50% de edificabilidad
  • Parcela de 300m2: entorno a un 60% de edificabilidad. Para terrenos de este tamaña es frequente adosar una fachada al vecino.

Hay 3 tipos de terreno:

  • Urbanizado: es una parcela preparada para construir una vivienda
  • Urbanizable: es una parcela donde se podría construir una vivienda pero necesita urbanizarse según la normativa del lugar
  • No urbanizable: hay diferentes tipos, solo en algunos casos se puede construir pero normalmente se requiere grandes superficies, 10 hectareas por ejemplo. Estos terrenos suelen ser más baratos pero suelen traer otros gastos como puede ser llevar luz o agua hasta la vivienda.

Otros datos a tener en cuenta:

  • Inclinación de cubierta: muy importante si queremos hacer una casa con cubierta plana. En algunos ayuntamientos no permiten una inclinación inferior a 15%.
  • Retranqueos: normalmente son 5 metros a la calle y 3 metros a lindes
  • Altura máxima: normalmente son 6 o 7 metros. Puede variar según el número de plantas.

Ejemplo:

cedula urbanistica

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Sobre el autor

Mario Chetrit

Mario Chetrit

Mario Chetrit está graduado en Arquitectura Técnica e Informática. Actualmente es el responsable de Canexel Construcciones en Cataluña y uno de los grandes impulsores de la construcción de casas de madera en esta región.

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