Licencia Municipal de Obra ¿en qué consiste?

Acabar viviendo en la casa de nuestros sueños es un viaje en el que es muy importante saber qué procesos han de llevarse a cabo y cuál es la importancia de éstos. Si bien es clave elegir un estudio de arquitectura y una constructora que nos inspire confianza y nos dé la seguridad necesaria para llevar a cabo nuestro proyecto, lo cierto es que lo que más va a marcar el desarrollo de éste es la normativa y condicionantes del ayuntamiento. Y es que es la propia Junta de Gobierno del ayuntamiento la que dirá si podemos o no construir nuestra casa mediante la concesión de la licencia urbanística o licencia municipal. Así pues, si la Licencia Municipal o Licencia de Obra puede ser de varios tipos (mayor o menor, para locales comerciales o viviendas, etc) en este artículo nos vamos a centrar en la Licencia de Obra Mayor por nueva construcción.

¿Qué documentación necesito para solicitar una Licencia de Obra?

Para poder llevar a cabo la construcción de la vivienda es necesario seguir una serie de pasos y tener en regla una documentación que dé lugar a que el ayuntamiento correspondiente nos conceda el permiso para empezar a construir.

  • Escritura del terreno: debemos haber escriturado la parcela donde queremos construir. Ello se podrá realizar cuando se haya firmado un contrato de compra-venta y se hayan abonado todos los impuestos correspondientes.
  • Proyecto Básico: una vez tengamos el terreno nuestro arquitecto o arquitecta podrá proceder a realizar el proyecto básico. Se trata de una primera aproximación, no del proyecto definitivo. Es un primer documento para que el Ayuntamiento pueda dilucidar si se ajusta a normativa antes de proceder a la entrega del Proyecto definitivo.
  • Solicitud de licencia urbanística: no se trata de la licencia de obra sino de la evaluación del Proyecto Básico para comprobar si en un primer momento nos ajustamos a normativa. En lo que se refiere a la construcción de vivienda unifamiliar en muchas ocasiones tanto este paso como el Proyecto básico se obvian procediendo a la entrega del Proyecto definitivo ya visado y a la solicitud de licencia de obra definitiva.
  • Visado: El colegio de arquitectos de la Comunidad Autónoma donde se va a llevar a cabo la construcción ha de validar el Proyecto definitivo del arquitecto. Dicho documento se entregará en el ayuntamiento.
  • Estudio Geotécnico: para poder autorizar la construcción es necesario hacer un estudio previo del suelo para comprobar su resistencia, así como la profundidad del firme para establecer el tipo de cimentación que habrá de realizarse.

La documentación mencionada es la que de manera habitual se requiere en la mayoría de los municipios. Sin embargo, en función del ayuntamiento se pueden solicitar más requerimientos: desde un estudio arqueológico de la parcela, un informe de Patrimonio Nacional, un  estudio del arbolado de la parcela o, en definitiva, lo que el organismo competente considere en cada caso.

¿Cuánto cuesta una Licencia de Obra?

Cuando vamos a construimos una vivienda es imperativo que tengamos presentes todos los gastos que debemos asumir. Así, la empresa que elijamos para la construcción, así como para el diseño de nuestra casa habrá de informarnos de los gastos asociados a la obra que vamos a empezar. En ese sentido la licencia de obra no supone un gasto comparativamente alto respecto a la construcción total, pero sí lo suficiente para tener claro desde un primer momento a cuánto puede ascender ya que, además, la hipoteca de autopromoción que podamos pedir no cubre generalmente el coste de la Licencia al igual que sucede con el Proyecto y el IVA. Así la licencia de obra se compone generalmente de dos conceptos:

  • La Tasa Municipal de Obtención de Licencia de Obras
  • El Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.

El valor de estas tasas será, en función del Ayuntamiento, de entre el 4% y el 9% del Proyecto de Ejecución Material (P.E.M.). A ello se podrán sumar, según el municipio, otras tasas así como fianzas por gestión de residuos, uso de calle, etc.

¿Qué es el Proyecto de Ejecución Material?

Este término, que se usa para calcular todo lo que tenga que ver con gastos de gestión y tasas municipales, no representa el precio de construcción como tal al contrario de lo que muchos piensan. Y es que el P.E.M. es el valor otorgado a la construcción de la vivienda por el Arquitecto responsable del Proyecto, lo cual quiere decir que no se tienen en cuenta el beneficio industrial de la constructora ni los gastos de estructura de la misma. Ahora bien, en función del Ayuntamiento, de nuevo, puede que el valor de referencia se haga de distintas maneras. Así, las distintas opciones serían:

  • Tomar como referencia el PEM establecido por el arquitecto. Generalmente teniendo un mínimo valor de referencia que estimará el ayuntamiento.
  • Valorar a través de los servicios de urbanismo del ayuntamiento cuál sería el valor real del PEM sin tener en cuenta lo estimado por el arquitecto autor del proyecto.
  • Seguir lo estipulado por el Colegio de Arquitectos de la Comunidad Autónoma correspondiente. En este caso, desde el propio colegio se especifica un valor base por metro cuadrado de construcción que se multiplica por un coeficiente estimado en función del valor de mercado de la ubicación, así como otros baremos que puedan tener incidencia como número de habitaciones, baños, etc.

¿Cuánto tarda en concederse una licencia de obra?

Aquí, de nuevo, entramos en el farragoso terreno de que cada ayuntamiento es un mundo. Así, hay municipios que en apenas dos semanas conceden una licencia mientras que en otros casos esta gestión puede alargarse hasta el año, o incluso más. En estos casos, al depender de variables como el volumen de construcción que haya en el municipio, los trámites a realizar, si entran también a valorar otros organismos la concesión de licencia (Patrimonio Nacional, Comunidad Autónoma, Ministerio de Fomento, la urbanización donde queramos construir, etc) o si existen criterios que puedan ralentizar el proceso, el tiempo de espera puede incluso depender del momento del año en que se solicite la licencia.

En ese sentido conviene siempre informarse con el arquitecto municipal del Ayuntamiento correspondiente ya que, dado que será quien se encargue de la evaluación que hará que la Junta de Gobierno decida a favor o en contra de la concesión de licencia de obra, los datos que nos transmita esa persona serán siempre fiables. En ese sentido, es recomendable contar siempre con una estimación que pueda ayudar a hacernos una idea de cuándo podremos empezar a construir nuestra vivienda ya que, una vez que contemos con licencia, si construimos con Canexel Cosntrucciones tendremos nuestra vivienda en 6 meses.

Sobre el autor

Salvador Cantero

Salvador Cantero

Responsable de administración en Canexel Construcciones y agente comercial. Más de 12 años dedicados a la empresa y auténtico especialista en casas de madera.

2 Comentarios

  1. tengo un problema tengo una casa adosada,i la entrada al garage la pared que divide laentrada es de dos propietarios.mi pregunta es : puede mi vecino utilizar la pared que pertenece a los dos para construir una terraza? soy muy mayor i estoy preocupada…gracias si me contesta

    • Hola Francisca, dependerá en su caso de la normativa y de si se permite invadir retranqueos con una terraza. Le recomendamos que contacte con el ayuntamiento ya que serán ellos los que podrán darle información al respecto. Un saludo y suerte

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