Hipotecas de autopromoción

Cuando estamos planteándonos la construcción de la vivienda una de las claves que marcarán el devenir del futuro proyecto es la disponibilidad de la capacidad económica para afrontarlo. En ese sentido en la mayoría de casos es necesaria la intervención de un tercero que no es otro que la correspondiente entidad bancaria en disposición de otorgar un crédito hipotecario. En caso de que no dispongamos de otro bien que hipotecar la petición de la mencionada financiación habrá de hacerse sobre la construcción a realizar, es decir, sobre un bien que aún no existe. Por eso es necesario tener claro en qué consiste la hipoteca de autopromoción y cuándo podemos solicitarla.

Qué es una hipoteca de autopromoción

El financiamiento de la construcción de una vivienda contempla la valoración o tasación de un bien que no existe. En ese sentido la entidad bancaria que vaya a conceder la hipoteca habrá de tasar el proyecto de arquitecto correspondiente junto al terreno donde se habrá de construir el inmueble. Y es que, eso sí, para considerarse un proyecto de autopromoción tendremos que hablar de bienes inmuebles; construcciones alternativas como las casas prefabricadas, las caravanas o similares no podrán ser financiadas a través de hipoteca, sino que habrán de buscarse medios alternativos (créditos personales, financiación de la propia empresa, etc). Por tanto, y al tratarse de un bien que aún no existe, ese proyecto de arquitecto habrá de estar visado por el correspondiente colegio de arquitectos (dependiente de la comunidad autónoma donde se vaya a construir) y aprobado por el ayuntamiento del municipio donde se encuentre el terreno a través de la concesión de licencia. En conclusión, la hipoteca de autopromoción no es más que una modalidad de financiación que se aplica sobre una vivienda unifamiliar que, aún, no se ha construido.

Cuáles son las condiciones de una hipoteca de autopromotor

A grandes rasgos las diferencias entre una hipoteca convencional y una de autopromoción son mínimas en lo que se refiere a las condiciones. Generalmente la financiación suele rondar, en la mayoría de entidades bancarias, en torno al 80% del valor de tasación de parcela más proyecto de construcción. En muchos casos, eso sí, es necesario financiar la compra previa de la parcela sin la que resulta imposible proceder a la realización del proyecto arquitectónico. En este caso no se suele conseguir más de un 50% del valor del terreno en sí por parte del banco, si bien a posteriori se puede incluir esa referencia dentro de la hipoteca global para todo el proyecto completo. A partir de ese proyecto, en cualquier caso, lo más habitual es trabajar bajo certificaciones de obra: se firman una serie de fases de la construcción y a medida que se van cumpliendo el banco libera el importe correspondiente a lo establecido previamente para que el futuro propietario proceda al pago a la constructora.

A efectos de valoración de cliente, por su parte, las entidades bancarias estudian de igual manera su solvencia como si estuviésemos contemplando la posibilidad de optar por una hipoteca convencional (disponer de un colchón económico, que la cuota no supere el 30% de los ingresos familiares, que los años hasta la jubilación del menor de los solicitantes no sean superiores a los que se hipotecarán, etc). Pero si en algo se diferencian los créditos hipotecarios de autopromoción de los convencionales es en la menor oferta que existe. Mientras que en los segundos es más que habitual encontrarse con que prácticamente todas las entidades los tienen entre sus productos, en los de autopromotor nos encontramos con una menor disponibilidad, si bien es cierto que la mayoría de bancos, y sobre todo los “clásicos”, sí que suelen ofertar este crédito.

Qué es un autopromotor

El concepto de autopromotores define a aquellos futuros propietarios que construirán su casa desde cero con la ayuda de una empresa constructora. Como bien define la propia palabra, la responsabilidad a la hora de afrontar la construcción recae en parte sobre la empresa que acometa la obra pero también en el dueño de la vivienda a construir. Es por ello que resulta esencial la elección de una empresa que genere confianza y de la tranquilidad necesaria para poder ceder esa responsabilidad compartida. Aquí no entra en juego sólo el “buen feeling” que nos pueda transmitir un equipo en concreto o un comercial amable, sino la experiencia, el recorrido y sobre todo la profesionalidad de una constructora. Desde la utilización de sistemas homologados hasta el tener a sus trabajadores dados de alta todo ello hace que estemos apostando por una empresa seria y no por un “chiringuito”.

Sobre el autor

Sebastián Ballesteros

Sebastián Ballesteros

Arquitecto Técnico especializado en Tecnología BIM (Building Information Modeling) con experiencia en todos los ámbitos del sector. Desde el cálculo de estructuras a la gestión de obra, no hay parte del proceso constructivo que esté fuera de su radio de acción.

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