Consejos para comprar una parcela

El diseño de una casa depende de muchos factores. Las necesidades de cada cliente, sus gustos o sus deseos marcan la mayoría de los aspectos que acabarán definiendo su vivienda. Sin embargo, si hay un factor que influye de manera determinante en el diseño final de dicha casa es sin duda el terreno. La forma, la orientación, el entorno e incluso el propio material del suelo condicionan la posterior obra. No sólo eso, sino que en muchos casos una mala elección a la hora de adquirir una parcela puede menguar e incluso acabar con las posibilidades de construirnos la casa de nuestros sueños. A continuación damos algunos consejos a la hora de afrontar la compra de una parcela.

Características de la parcela

En primer lugar es necesario tener perfectamente identificada la parcela que nos interesa. Por supuesto, conocer la dirección exacta es lo primero. Pero además sería conveniente conocer la referencia catastral y, de ser posible, conseguir un plano acotado con medidas; así como, evidentemente, la superficie de la propia parcela.

Antes que nada, es imperativo acudir al ayuntamiento al que pertenece la parcela y hacer una visita a los servicios técnicos de urbanismo donde podremos solicitar la cédula urbanística. Allí nos enteraremos de si es posible construir una vivienda y de qué tipo de vivienda estaríamos hablando (unifamiliar, aislada, adosada, pareada, etc). En dicho documento se nos indicará también las características urbanísticas de la parcela. Será aquí donde se nos informe de los retranqueos que se deben respetar, la ocupación y la edificabilidad permitidas, las alturas máximas o los condicionantes estéticos si los hubiera.

La cédula urbanística, además, es un documento cuyos datos son vinculantes durante 6 meses. Sí es cierto que suele implicar un pequeño cargo, pero es un aval con el que nos aseguramos que el ayuntamiento no pueda cambiar las normas que afectan a la parcela durante ese periodo. Es un documento muy útil, por no decir imprescindible, a la hora de confeccionar el proyecto de construcción de la futura vivienda.

Hay que asegurarse que la parcela que nos gusta es además una parcela que no nos va a traer problemas. Para ello debemos asegurarnos en el registro de la propiedad de que la parcela no tenga cargas (embargos, hipotecas…) ni esté afectada por ningún tipo de servidumbre (de paso, de uso…)

Comprobación de los datos

Para asegurarnos de que los metros cuadrados que figuran en el catastro o en el registro se corresponden con la realidad, deberíamos al menos hacer una medición que, si bien no tiene por qué ser totalmente ajustada, al menos sí ser realizada con una cinta métrica.

En algunos casos puede que exista una comunidad de propietarios, algo que sucede especialmente en parcelas situadas en urbanizaciones. En ese caso es recomendable contactar con dicha comunidad para que nos informen de si existen deudas con la misma y también que nos hagan saber cualquier información que pueda ser relevante de manera previa a la compra.

Posibles sobrecostes ocultos

También relevante es el hecho de que la parcela disponga o no de acometidas de agua, luz, saneamiento, teléfono y gas. En caso de que no tenga alguna de ellas es importante enterarse del posible coste que podría conllevar ya que siempre correría a cargo del propietario. Puede ser que la instalación de las acometidas incremente el precio final de una parcela que en un principio parezca económica hasta cifras que acaben superando nuestro presupuesto.

En el mismo sentido, si la calle no estuviese ejecutada (si es una calle de tierra, sin urbanizar, sin farolas, sin aceras, etc) también esto correría a cargo del propietario que solicite la licencia para construir. Hay ayuntamientos que obligan a dejar una fianza de lo que costará hacer el trozo de calle que afecta a la parcela, otros por el contrario directamente obligan a ejecutar ese segmento. En cualquier caso se trata de algo que puede afectar al precio de la parcela.

El entorno

Dada la versatilidad de las casas de madera y de su capacidad de fusión con el entorno, el disponer de árboles en la propia finca es una gran ventaja, ya que el propio diseño de la vivienda puede jugar con esos mismos árboles. Sin embargo, hay ocasiones en las que resulta imposible evitar la tala si se quiere construir. Aquí varía mucho lo que cada ayuntamiento exige a cambio de talar esos árboles. En ocasiones basta con plantar nuevos árboles en la propia parcela o incluso en un lugar designado por la administración local para tal fin. Sin embargo, en muchos ayuntamientos se obliga al propietario de la finca a desembolsar una cantidad de dinero en función del volumen talado.

Puede ser que por encima de nuestra parcela, en otro orden de cosas, pasen cables eléctricos que, en ocasiones, pueden llegar incluso a ser de alta tensión. Es necesario ser cuidadoso en ese caso ya que puede impedirnos construir a cierta altura e incluso directamente debajo en función de la legislación. Sin olvidar, evidentemente, el peligro que puede llegar a suponer un cable de alta tensión.

Además de todo lo anteriormente mencionado, hay que tener en cuenta si la parcela es inundable, su inclinación, su orientación, las vistas que ofrece, la altura respecto al nivel de la calle, las construcciones cercanas, los accesos peatonales y para vehículos, etc. Muchos son, por tanto, los factores que influyen a la hora de ver si una parcela concreta es la parcela que estamos buscando, sin olvidarnos de la importancia del precio.

Por supuesto, es también necesario ver si se adapta el terreno a la casa que queremos construir. No es lo mismo una vivienda de tipo adosado o pareado que independiente. Como tampoco es lo mismo buscar un diseño y una localización que permita una casa que sea más urbanita o, por otro lado, que se tenga más por una casa de campo.

La compra de una parcela es el primer paso hacia nuestra vivienda y uno de los más importantes y, como en todo, es vital empezar con buen pie.  Se trata, en definitiva, de estar bien informados, de controlar todos los aspectos “controlables” a la hora de comprar un terreno, puesto que sólo así lograremos que sea el lugar ideal para construir la  casa de nuestros sueños. 

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Sobre el autor

Enrique Chetrit

Enrique Chetrit

Enrique Chetrit - Gerente de Canexel. Toda una vida dedicada al sector de la construcción de casas de madera y uno de los principales impulsores de la importación a nuestro país del sistema canadiense.

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