Consejos para comprar una parcela

El diseño de una casa depende de muchos factores. Las necesidades de cada cliente, sus gustos o sus deseos marcan la mayoría de los aspectos que acabarán definiendo su vivienda. Sin embargo, si hay un factor que influye de manera determinante en el diseño final de dicha casa es sin duda el terreno. La forma, la orientación, el entorno e incluso el propio material del suelo condicionan la posterior obra. No sólo eso, sino que en muchos casos una mala elección a la hora de adquirir una parcela puede menguar e incluso acabar con las posibilidades de construirnos la casa de nuestros sueños. A continuación damos algunos consejos a la hora de afrontar la compra de una parcela.

Características de la parcela

En primer lugar es necesario tener perfectamente identificada la parcela que nos interesa. Por supuesto, conocer la dirección exacta es lo primero. Pero además sería conveniente conocer la referencia catastral y, de ser posible, conseguir un plano acotado con medidas; así como, evidentemente, la superficie de la propia parcela.

Antes que nada, es imperativo acudir al ayuntamiento al que pertenece la parcela y hacer una visita a los servicios técnicos de urbanismo donde podremos solicitar la cédula urbanística. Allí nos enteraremos de si es posible construir una vivienda y de qué tipo de vivienda estaríamos hablando (unifamiliar, aislada, adosada, pareada, etc). En dicho documento se nos indicará también las características urbanísticas de la parcela. Será aquí donde se nos informe de los retranqueos que se deben respetar, la ocupación y la edificabilidad permitidas, las alturas máximas o los condicionantes estéticos si los hubiera.

La cédula urbanística, además, es un documento cuyos datos son vinculantes durante 6 meses. Sí es cierto que suele implicar un pequeño cargo, pero es un aval con el que nos aseguramos que el ayuntamiento no pueda cambiar las normas que afectan a la parcela durante ese periodo. Es un documento muy útil, por no decir imprescindible, a la hora de confeccionar el proyecto de construcción de la futura vivienda.

Hay que asegurarse que la parcela que nos gusta es además una parcela que no nos va a traer problemas. Para ello debemos asegurarnos en el registro de la propiedad de que la parcela no tenga cargas (embargos, hipotecas…) ni esté afectada por ningún tipo de servidumbre (de paso, de uso…)

Comprobación de los datos

Para asegurarnos de que los metros cuadrados que figuran en el catastro o en el registro se corresponden con la realidad, deberíamos al menos hacer una medición que, si bien no tiene por qué ser totalmente ajustada, al menos sí ser realizada con una cinta métrica.

En algunos casos puede que exista una comunidad de propietarios, algo que sucede especialmente en parcelas situadas en urbanizaciones. En ese caso es recomendable contactar con dicha comunidad para que nos informen de si existen deudas con la misma y también que nos hagan saber cualquier información que pueda ser relevante de manera previa a la compra.

Posibles sobrecostes ocultos

También relevante es el hecho de que la parcela disponga o no de acometidas de agua, luz, saneamiento, teléfono y gas. En caso de que no tenga alguna de ellas es importante enterarse del posible coste que podría conllevar ya que siempre correría a cargo del propietario. Puede ser que la instalación de las acometidas incremente el precio final de una parcela que en un principio parezca económica hasta cifras que acaben superando nuestro presupuesto.

En el mismo sentido, si la calle no estuviese ejecutada (si es una calle de tierra, sin urbanizar, sin farolas, sin aceras, etc) también esto correría a cargo del propietario que solicite la licencia para construir. Hay ayuntamientos que obligan a dejar una fianza de lo que costará hacer el trozo de calle que afecta a la parcela, otros por el contrario directamente obligan a ejecutar ese segmento. En cualquier caso se trata de algo que puede afectar al precio de la parcela.

El entorno

Dada la versatilidad de las casas de madera y de su capacidad de fusión con el entorno, el disponer de árboles en la propia finca es una gran ventaja, ya que el propio diseño de la vivienda puede jugar con esos mismos árboles. Sin embargo, hay ocasiones en las que resulta imposible evitar la tala si se quiere construir. Aquí varía mucho lo que cada ayuntamiento exige a cambio de talar esos árboles. En ocasiones basta con plantar nuevos árboles en la propia parcela o incluso en un lugar designado por la administración local para tal fin. Sin embargo, en muchos ayuntamientos se obliga al propietario de la finca a desembolsar una cantidad de dinero en función del volumen talado.

Puede ser que por encima de nuestra parcela, en otro orden de cosas, pasen cables eléctricos que, en ocasiones, pueden llegar incluso a ser de alta tensión. Es necesario ser cuidadoso en ese caso ya que puede impedirnos construir a cierta altura e incluso directamente debajo en función de la legislación. Sin olvidar, evidentemente, el peligro que puede llegar a suponer un cable de alta tensión.

Además de todo lo anteriormente mencionado, hay que tener en cuenta si la parcela es inundable, su inclinación, su orientación, las vistas que ofrece, la altura respecto al nivel de la calle, las construcciones cercanas, los accesos peatonales y para vehículos, etc. Muchos son, por tanto, los factores que influyen a la hora de ver si una parcela concreta es la parcela que estamos buscando, sin olvidarnos de la importancia del precio.

Por supuesto, es también necesario ver si se adapta el terreno a la casa que queremos construir. No es lo mismo una vivienda de tipo adosado o pareado que independiente. Como tampoco es lo mismo buscar un diseño y una localización que permita una casa que sea más urbanita o, por otro lado, que se tenga más por una casa de campo.

La compra de una parcela es el primer paso hacia nuestra vivienda y uno de los más importantes y, como en todo, es vital empezar con buen pie.  Se trata, en definitiva, de estar bien informados, de controlar todos los aspectos “controlables” a la hora de comprar un terreno, puesto que sólo así lograremos que sea el lugar ideal para construir la  casa de nuestros sueños. 

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Sobre el autor

Enrique Chetrit

Enrique Chetrit

Enrique Chetrit - Gerente de Canexel. Toda una vida dedicada al sector de la construcción de casas de madera y uno de los principales impulsores de la importación a nuestro país del sistema canadiense.

18 Comentarios

  1. Buenos días, tengo vista una parcela en la Cala d’Or Campello, el precio es bueno y ya tiene la calle hecha, mi duda es que la parcela esta a unos 3 metros por encima de la calle, el chalet que hay al lado ha tenido que cavar para estar a nivel… Pregunta: yo puedo construir al nivel que esta la parcela sin tener que que bajar mucho, solo lo necesario para que sea plana y hacer en la parte delantera una especie de rampa para accede arriba??

    • Hola Samanda, habría que ver la normativa que aplica en su caso, pero es bastante común hacer una rampa que acceda desde la calle hasta la parte alta de la parcela, siempre teniendo en cuenta que tres metros de desnivel es mucho y habría que estudiar si la pendiente necesaria para que la rampa accediese a la parte alta fuese practicable y entraría en normativa. Por otra parte, tenga también en cuenta que una parcela que tenga pendiente hacia la calle siempre será más recomendable que una que la tenga desde la calle. En cualquier caso, antes de tomar una decisión le recomendamos que se ponga en contacto con nuestro departamento técnico para que le asesore en su caso concreto. Un saludo

  2. Después de este artículo me doy cuenta que la compra de una parcela conlleva una gran responsabilidad además de tomar una decisión muy importante. Mi pregunta es: ¿vosotros podéis buscar parcelas acorde al tipo de vivienda que quiera el cliente? Es decir, si el cliente está hecho un lío, no sabe donde buscar o directamente no se fía de elegir una buena parcela, ¿ofrecéis como servicio la búsqueda de la parcela adecuada?

    • Hola Beatriz, una de las decisiones que más influirán tanto en el diseño como en casi cualquier aspecto de la vivienda será sin duda la parcela. Tanto su situación como sus condiciones técnicas, orientación, inclinación, etc, tienen su peso en la construcción de la casa. Por otro lado hay que siempre estudiar cautelosamente todos los aspectos que señalamos en el artículo (cargas ocultas, acometidas, urbanización…). En ese sentido desde Canexel ofrecemos un asesoramiento completo en lo relativo a la parcela. Aunque en principio no disponemos de parcela ni nos encargamos de su búsqueda directamente, sí que podemos ayudarte y encaminarte hacia el terreno que mejor se adapte a tus necesidades y la vivienda que te gustaría construir. No dejes de ponerte en contacto con nuestro equipo de ventas y exponerles tus condicionantes y estarán encantados de ayudarte en todo lo que necesites. Un saludo

  3. Tengo echado el ojo a una casa vuestra, pero tengo problemas con el tema de la parcela porque, por lo que tengo entendido, el banco no ofrece hipotecas para la compra de parcelas ni ningún tipo de financiación. Es así?

    • Hola Alexis, las hipotecas que son necesarias para la construcción de una vivienda son las llamadas hipotecas de autopromoción. En ellas lo habitual es obtener una financiación de proyecto + parcela. Lo que sucede es que normalmente no se dispone del proyecto antes de adquirir el terreno, por lo que suele ser necesario un préstamo que, cuando se disponga del proyecto, podrá pasar a formar parte de la hipoteca de autopromoción. En cualquier caso te recomendamos que te pongas en contacto con nuestros agentes para que ellos te asesoren de manera personalizada en función de los condicionantes de tu caso. Un saludo

  4. Hola buenas mira mi pregunta es ..Me estan vendiendo una parcela es rrustico.¿ Que documentos tengo que tener en cuenta para ver si tiene todo en regla .y ver si no hay deudas ni embargos ? Agradecería mucho todas las opiniones que aporten Gracias

    • Hola César, dicha información se la facilitan en el registro de la propiedad correspondiente con la referencia catastral.

      Un saludo

  5. Hola. Soy un enamorado de la madera y es mi intención acabar viviendo en una casa se madera. Persigo la idea desde hace tiempo, pero la dificultad en la venta de una parcela de mi propiedad en corbera de llobregat (Barcelona) me impide avanzar. No es aquí donde quisiera construirla, sino en Galicia, por lo que es prioritario venderla.
    Aprovecho la ocasión q me dan para sugerirle la posibilidad de ofrecerles a alguno de sus clientes que les encomiende la búsqueda de parcela. Si la idea fuese de su agrado, yo estaría encantado de darle cualquier facilidad e información necesaria sobre la parcela. Juan. reciba un saludo y quedó muy agradecido de antemano.

    • Hola Juan, si lo desea puede contactar con nuestra oficina de Barcelona a través de nuestro formulario o llamando al 935906850. Un saludo

  6. Hola. Me estoy planteando comprar una parcela y me ha surgido una duda… dentro del terreno edificable, ¿puedo poner la casa en la posición que yo quiera? o hay alguna normativa que obligue a que la puerta de acceso tenga que estar orientada hacia la via publica. Un saludo y gracias.

    • Hola Antonio, la orientación en principio no estará marcada por la normativa, ya que esta se limitará a estipular ocupación edificabilidad, máximos de altura, materiales, etc. Sí que puedes encontrarte con Planes Urbanísticos que estipulan como ha de ser una urbanización ya desarrollada previamente o con terrenos que, al estar dentro de poblado, marquen mucho como habrá de ser dicha orientación. En cualquier caso, dado que cada ayuntamiento y cada normativa puede tener unas condiciones específicas te recomendamos que , antes de comprar una parcela, te pongas en contacto con el arquitecto municipal para que te aclare este tipo de dudas antes de que sea demasiado tarde. Un saludo

  7. Buenos días,soy una gran soñadora de un terreno y su respectiva casa,aunque leyendo vuestra página me doy cuenta que éstono es del día a la noche.
    Me he informado bastante para las dudas que yo tenía y os agradezco porque gracias a ello ya no voy tan ignorante con nuestro sueño y lo veo más realista,aunque son muchas cosas las que priman antes de comprar el terreno para la futura casa.
    Mi pregunta es tenéis algún tipo de financiación para ambas cosas?.
    El terreno lo tengo visto,pero aún no puedo comprarlo y por lo que me he informado a través de vosotros me falta mucho,por lo que el sueño se me aleja o aplaza.
    El terreno es de 628mts.□ y la casa que me interesa no debería pasar los 100mts.□ y está urbanizado,es una zona residencial si no me equivoco,terrenos quedan pocos y no se me ocurre que más informarles.
    Muy buena toda la información que dais,me ha quedado muy satisfecha.

    • Hola Lorena, muchas gracias por tu comentario. Respecto a tus dudas, comentarte que la financiación de las viviendas que construimos se hacen a través de créditos hipotecarios con el banco con las llamadas hipotecas de autopromoción. En ese sentido depende de cada banco el financiar la compra de parcela ya sea parcial o totalmente y, en la mayoría de casos, supeditando dicha financiación a la construcción futura de la vivienda. En cualquier caso, no dudes en ponerte en contacto con cualquiera de nuestras oficinas llamándonos o enviándonos un formulario de contacto (https://www.canexel.es/contacto/) para que te asesoremos en todo lo que necesites. Un cordial saludo

  8. En cuanto podría salirme una casa aproximadamente de 80 o 90 m2 de planta baja con bajo cubierta ; distribuidos en una cocina abierta al salon amplio con cuarto de lavandería y despensa ,dos dormitorios un baño completo en uno de los dormitorios y un aseo con ducha y el bajo cubierto en una sola estancia de estilo rústico (con todos los gastos incluidos cimentación acometidas etc,etc)

  9. He visto una parcela en el término municipal de Almodóvar del Campo (C. Real), pero le faltan unos 40 metros para llegar a la hectárea. La venta va acompañada de otra parcela adosada del mismo polígono, de más de 40 metros cuadrados, pero separada por una carretera local. Ambas parcelas superan la hectárea. ¿Podría edificar? El ayuntamiento de Almodóvar no distingue entre instalaciones desmontables y obra. Muchas gracias.

    • Hola Fernando, es el ayuntamiento de Almodóvar el que puede decirle si puede o no edificar. Tal y como comentamos en el artículo, cada normativa municipal puede tener unos condicionantes propios. Le recomendamos que proceda a consultar con el Arquitecto municipal para que aclare cualquier duda que pudiera tener, ya que será el propio arquitecto de la localidad el que más adelante tenga que evaluar el futuro proyecto de construcción. Un saludo

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