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Comprar una parcela para construir: claves a tener en cuenta

Considerar la compra de un terreno para la posterior construcción de una vivienda es un proceso que se debe plantear con conocimiento. En otro artículo ya indicamos los documentos y criterios a tener en cuenta a la hora de afrontar la compra de una parcela. En esta ocasión vamos a ver si, en función de la legislación que aplique en cada caso, podremos construir la vivienda que nos gustaría construir. Para ello siempre será necesario hacerse con la cédula urbanística correspondiente a nuestra parcela y, por si acaso, tener una entrevista con el arquitecto municipal que nos aclare cualquier duda que podamos tener respecto a qué podemos y qué no podemos hacer en el terreno.

En función del plan urbanístico que aplique así serán las condiciones constructivas de nuestra parcela. Y esas condiciones vienen a dar forma a la futura vivienda que queramos construir, tanto en lo que se refiere a la vivienda en sí como a su disposición dentro del terreno. Para saber si efectivamente esa casa se parecerá a nuestra vivienda ideal hay una serie de términos que conviene conocer y que a continuación detallamos

Límites del terreno

rasante del terreno

Calificación del suelo: en función del plan urbanístico correspondiente se podrá comprobar cuál es el uso previsto para cada parcela. Así, nos podemos encontrar con suelo industrial, urbano, urbanizable, no urbanizable y rústico. Esa calificación marcará lo que se podrá o no construir en función de la legislación.

Superficie bruta: consiste en el área total del terreno teniendo en cuenta lo que figura tanto en el Registro de la Propiedad como en el Catastro, así como en las mediciones reales.

Superficie neta: la superficie bruta excluyendo el área reservada para las dotaciones urbanísticas públicas como acometidas, instalaciones, aceras, vados, etc

Alineaciones: también llamadas linderos. Básicamente es la línea que se encarga de delimitar la parcela respecto a otras parcelas y respecto a la calle.

Rasante: Indica el nivel a partir del cual se establece la base que mide el nivel de la calle o, al menos, de la vivienda, es decir, los perfiles longitudinales de la vía correspondiente o de la vivienda. Viene a ser la línea que marca a partir de dónde se considera que estamos hablando de sótano (hacia abajo) o de vivienda sobre rasante (hacia arriba).

Sótano: se suele considerar como tal aquella planta cuyo techo se encuentre en todos sus puntos a un máximo de 90 centímetros por encima de la cota de rasante.

Semi-sótano: cuando el techo en alguno de sus puntos supere los mencionados 90 centímetros sobre rasante.

Condiciones del terreno para la construcción

parcela para construir

Retranqueos: La franja de terreno que queda o ha de quedar libre entre la línea de edificación y el lindero o límite de la parcela (también llamado alineación oficial). Suelen ser diferentes las distancias que hay que guardar respecto a la calle y las que hay que mantener respecto a las parcelas vecinas. Se suele considerar la medición de esta distancia hasta la fachada, siempre y cuando los aleros no se proyecten más allá de 60 centímetros desde la línea de fachada. A la hora de guardar los retranqueos se tienen en cuenta los porches cubiertos y cualquier estructura techada. No así elementos como pérgolas (salvo indicación expresa de la legislación municipal) o terrazas sin cubrir. En el caso de las piscinas lo más habitual es que el retranqueo exigido sea de 1 metro siempre y cuando la piscina se encuentre a nivel del suelo y no se eleve sobre la rasante, en cuyo caso aplicará el mismo criterio que para la construcción.

Ocupación: Se trata de un porcentaje que indica la superficie que podrá ocupar la vivienda en relación con la superficie de la parcela. Un baremo esencial a tener en cuenta si se desea construir en una planta, puesto que impondrá la limitación máxima de superficie a ocupar. De nuevo, y como ocurre con los retranqueos, cualquier superficie techada será habitualmente considerada como ocupada.

Edificabilidad: En muchas ocasiones se confunde con la ocupación, pero lo cierto es que es una medida que no sólo es diferente, sino que además se contabiliza de distinta manera. Se define como la superficie sumada de todas las plantas de la vivienda sin incluir la superficie de sótano. Habitualmente la edificabilidad máxima suele ser superior a la ocupación máxima permitida. Los porches en este caso computarán en función de los lados por los que se encuentren cerrados. Generalmente, y siempre en función de la legislación que aplique en cada caso, cualquier superficie que esté cerrada por tres o más lados se considerará completamente como superficie edificada, mientras que en caso de que tengan dos o menos paredes se podrá hablar de un 50% de los metros cuadrados como edificados (75% en según qué casos).

Cerramiento exterior de parcela: Separación física de la parcela con los espacios públicos y las demás parcelas cuya ejecución o no puede venir exigida por la legislación municipal si se va a proceder a la construcción de una vivienda. Pueden de hecho exigirse ciertos materiales, o incluso no exigirse vallado en absoluto al estilo de los barrios residenciales estadounidenses por ejemplo.

Pared medianera: construida sobre el terreno de dos propietarios contiguos. Suele aparecer en la normativa de parcelas en casco urbano, o pensadas para la construcción de viviendas adosadas o pareadas. En el caso de ser los primeros en construir en una parcela de este tipo se nos exigirá probablemente dejar una pared ciega, es decir, sin ventanas, para que a futuro sirva de pared medianera con el vecino.

Indicaciones estéticas y constructivas de la parcela

condicionantes estéticos del terreno

Sólido capaz: Consiste en el volumen máximo que se puede edificar en una parcela concreta incluyendo las cubiertas. En muchos casos algunas de las condiciones que a continuación detallamos pueden ser incumplidas siempre y cuando no se supere el sólido capaz. Por ejemplo, si no se alcanza la altura máxima se puede contemplar una inclinación de cubierta superior a la inicialmente contemplada como máxima en la normativa. Por supuesto, ello estará siempre supeditado a la legislación correspondiente y al criterio del arquitecto municipal que corresponda. Generalmente, eso sí, el criterio acertado a seguir será la consonancia con el entorno de la vivienda, tanto arquitectónico como

Altura máxima de la edificación: la distancia máxima permitida desde la rasante a la línea de encuentro de la fachada con el plano inferior del último  forjado. Generalmente se mide en el punto medio de la fachada siempre y cuando la calle sea horizontal, en caso contrario la medida se tomará en función de la rasante que se estipule según los criterios municipales. Por supuesto, será esta la medida que permita saber qué número de pisos podrá tener la vivienda. También puede ser que la normativa indique una altura máxima a cumbrera (punto más alto de la cubierta) y una altura máxima a aleros, tomando evidentemente como referencia los aleros más altos que proyecte la cubierta.

Inclinación de cubierta: Se trata de un criterio que no en todos los municipios y normativas se estipula. En muchos casos se da libertad al propietario para elegir el estilo arquitectónico, y por tanto de cubierta, que más le plazca; pero también es habitual encontrarse con ciertas limitaciones en cuanto al máximo y mínimo permitido en cuanto a los grados de inclinación que se pueden proyectar en cubierta. Este ángulo se mide a partir del eje ‘x’, es decir, una inclinación de 0º correspondería a una cubierta plana, mientras que una de 45º sería, por ejemplo, la de nuestro Chalet Piloto.

Materiales de fachada y cubierta: Generalmente con el objetivo de guardar la coherencia estética del entorno se estipulan en muchos casos una serie de limitaciones a la hora del empleo de materiales en el aspecto exterior de la vivienda. De la misma manera que nos pueden exigir una cubierta inclinada (o plana) nos pueden pedir un porcentaje de piedra en fachada, o de ladrillo, oun acabado en mortero, una cubierta revestida en pizarra o en teja cerámica, o básicamente, en cualquier material constructivo del mercado.

Entrantes y salientes: En ciertos casos la legislación puede también limitar el uso de elementos arquitectónicos como mansardas, balcones o demás proyecciones o elementos que penetran en fachada. Suele aparecer en la cédula urbanística como “Vuelos y salientes”.

Limitaciones interiores

distribución interior

 

Altura entre pisos: Estipula la distancia mínima que debe guardarse entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos, marcando así la altura de los techos de la vivienda.

Puertas de paso: Nos podemos encontrar con normativas que estipulan un anchura y una altura mínima para las puertas tanto de acceso como de paso. Suele ser relevante en legislaciones que ponen especial énfasis en la adecuación de la arquitectura para personas con movilidad reducida.

Distribución: Al igual que sucede con las puertas de paso, la distribución en ocasiones se marca por una legislación que favorece la arquitectura adecuada a personas con movilidad reducida. De esta manera, en caso por ejemplo de que una vivienda disponga de más de una planta, en ocasiones se exige que haya un dormitorio en la planta baja y un cuarto de baño completo accesible. En la legislación catalana, por ejemplo, estos criterios se encuentran muy presentes.

Los criterios que aquí hemos expuesto son los más relevantes y que más controversia suelen suscitar a la hora ver qué y qué no podremos construir en nuestra parcela. Más allá de solicitar la cédula urbanística en el ayuntamiento siempre es conveniente mantener una reunión con el arquitecto municipal que nos deje claro la edificación que podremos llevar a cabo. Si nuestro proyecto no cumple con la normativa pertinente no nos podrán otorgar la licencia de obra. De la misma manera que si sucede cualquier modificación durante la construcción no nos concederán la licencia de primera ocupación. A la hora de elegir una parcela, por lo tanto, deberemos tener muy claras las condiciones que tendremos que cumplir si queremos construir una vivienda. En el siguiente vídeo os ofrecemos un pequeño resumen de lo que hemos detallado en este artículo.

Sobre el autor

Lucas Gómez

Lucas Gómez

Arquitecto experto en la construcción de casas de madera canadienses con años de experiencia en el sector. Más de una década en Canexel y muchos proyectos a sus espaldas avalan su trabajo.

2 Comentarios

    • Hola Laura, la clasificación de terreno y la aplicación de la normativa varía en función de cada municipio. No suele ser habitual que en terrenos industriales se permita la construcción de vivienda sin una previa recalificación. Sin embargo, lo que recomendamos es preguntar en el ayuntamiento correspondiente para que te aclaren cuál y cómo es la normativa que aplica en tu caso. Un saludo

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